Alquiler turístico, de temporada, registro SES, licencia en Airbnb. Con alertas sobre los cambios legales de 2026, explicados sin tecnicismos.
Pide una consultaComunicados breves sobre sentencias y normas nuevas. Sin jerga, con enlaces al BOE. Textos: Natalia Sikora.
Talk & Code: las administraciones revisan millones de pisos en minutos. Licencia, número en el anuncio, servicios ofertados. Para el propietario extranjero ya no es broma.
Durante un año se habló de un “segundo número” en el Registro de la Propiedad. En junio de 2026 el Tribunal Supremo decidió que el Estado no podía imponerlo así. Lo que cuenta es tu licencia turística autonómica.
Estancias más cortas, vivienda completa (no habitaciones), informe del ayuntamiento y referencia catastral en los documentos. Afecta a la mayoría de nuestros clientes en Valencia.
Revisa la causa, las fechas y la ubicación del inmueble. Estos son los puntos que debes comprobar antes de preparar el contrato.
La Vivienda de Uso Turístico (VUT) es la cesión temporal de una vivienda completa, amueblada y lista para uso inmediato, comercializada por canales de oferta turística (Airbnb, Booking).
Cada comunidad autónoma tiene su propia normativa. Lo que es legal en Andalucía puede estar prohibido en Cataluña. No existe una "licencia turística nacional".
¿Necesitas un contrato de alquiler turístico PL/ES o un contrato con gestora? Modelos preparados con el despacho Bercovitz.
60 minutos por videollamada con perito fiscal sobre una cuestión concreta. Particular o propietario, 150 € + IVA. Indica tu país de residencia fiscal, la ubicación de la vivienda y el periodo de la consulta.
Qué incluye la consulta →Prepara el documento de compra, las facturas y las declaraciones anteriores que quieras revisar. Son materiales para la consulta, no una lista de gastos automáticamente deducibles.
Prepara tu consulta →Explica quién contrata con el huésped, quién recibe los pagos y qué servicios se ofrecen. Prepara también el contrato con la gestora, si trabajas con una.
Incluye 60 minutos con perito fiscal, en polaco o español, sobre una cuestión concreta. Sales sabiendo qué te aplica, qué riesgos tienes, qué opciones hay y cuál es el siguiente paso. La consulta se paga por adelantado. Si después nos encargas el servicio, descontamos 150 € + IVA de su precio, también en la consulta urgente.
No incluye informe escrito. Tampoco presentar nada ante Hacienda, redactar escritos o contratos, ni calcular modelos. Cubre una sola cuestión o un solo inmueble; una cartera se presupuesta aparte. No gestionamos alquileres; no llevamos reservas, huéspedes ni limpieza.
Gestoras desde 450 €, porque sus casos tienen varios inmuebles y varios propietarios no residentes, además de IVA de la cesión, NRUA y DAC7. Por debajo de ese importe no atendemos gestoras.
Reserva tu consulta →La vivienda temporal se contempla en el artículo 2, apartado 3, de la LAU. Cubre una necesidad de vivienda durante un desplazamiento temporal del domicilio habitual por una causa justificada y acreditable.
El Real Decreto-ley 29/2026 se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026. Los cambios de la LAU sobre el alquiler de vivienda temporal están en vigor desde el 8 de octubre de 2026. A 5 de noviembre de 2026, en las publicaciones del BOE revisadas no consta el acuerdo de convalidación de este real decreto-ley por el Congreso ni su derogación. Esta información no prejuzga el resultado de la tramitación parlamentaria.
Causa, duración y contratos anteriores
¿Necesitas un contrato de temporada profesional? Nuestro socio legal, Germán Bercovitz (abogado), redacta contratos bilingües PL/ES que protegen al propietario. Ver modelo de contrato →
El contrato debe expresar la causa real y acreditable del desplazamiento temporal. Corresponde al arrendador probar su existencia.
Si el contrato no recoge debidamente la causa de temporalidad, queda sometido a las condiciones del arrendamiento de vivienda habitual desde su formalización.
Si alquilas tu piso a turistas por internet, necesitas la licencia turística de tu comunidad autónoma (por ejemplo el número VT en Valencia). Ese es el número del anuncio. Desde junio de 2026 ya no tienes que ir al Registro de la Propiedad a por un NRUA estatal aparte: el Tribunal Supremo lo anuló (BOE-A-2026-12300).
El número del registro turístico autonómico (licencia VUT). En Valencia suele empezar por VT. Airbnb y Booking pueden exigir ese número para mantener el anuncio visible.
Licencia turística, registro de huéspedes en SES (si es alquiler turístico), el envío de datos de las plataformas a la Ventanilla Única (RD 1312/2024, bloque registral anulado).
El Tribunal Supremo anuló la inscripción obligatoria en el Registro de la Propiedad solo para obtener un número de anuncio. Sentencias: STS 620/2026 y STS 629/2026. El Gobierno puede publicar norma nueva: seguimos las alertas.
El Reglamento UE 2024/1028 obliga a los Estados a tener registros de alquiler de corta duración. En España debe ser uno a nivel autonómico, no un segundo en el Registro de la Propiedad.
Revisa la documentación y las fuentes del registro de huéspedes.
Antes de configurar SES.HOSPEDAJES, revisa el tipo de actividad y los requisitos del lugar donde se encuentra tu alojamiento.
Según la nota de la AEPD de 17 de junio de 2025, no debe solicitarse copia del DNI o pasaporte para cumplir el registro de hospedajes del Real Decreto 933/2021.
El artículo 5, apartado 3 del Real Decreto 933/2021 establece un plazo de tres años para conservar los datos del registro informático, contado desde la finalización del servicio contratado.
El artículo 5, apartado 4 del Real Decreto 933/2021 exceptúa a quienes desarrollan actividades de hospedaje de manera no profesional de las obligaciones de registro documental y conservación previstas en ese artículo; mantiene las obligaciones de comunicación.
Antes de aplicar la excepción, revisa el carácter de la actividad y los requisitos territoriales de tu alojamiento.
Errores en datos, envío fuera de plazo, información incompleta.
No estar registrado en SES u omisión total de comunicaciones. Grado mínimo: 601-10.400 EUR. Reincidencia en 2 años: hasta 20.200 EUR.
Base sancionadora: art. 39 LO 4/2015 (Ley Orgánica de Protección de la Seguridad Ciudadana), en relación con el art. 8 del RD 933/2021.
Los errores más frecuentes que cometen los propietarios polacos no residentes en España.
Prepara la relación de reservas, las liquidaciones de la gestora y los justificantes de pago. Anota las diferencias que quieras aclarar en la consulta.
Identifica el inmueble, el periodo y el concepto de cada factura. Guarda su justificante de pago junto al documento.
Anota en un calendario las estancias de huéspedes, el uso propio y las pausas del alquiler. Prepáralo para la consulta, sin calcular el impuesto a partir de esta página.
El canal de anuncio no determina por sí solo la clasificación turística del alquiler. Revisa la causa, la duración y la normativa de la ubicación antes de anunciar.
Según la nota de la AEPD de 17 de junio de 2025, no debe solicitarse copia del DNI o pasaporte para cumplir el registro de hospedajes del Real Decreto 933/2021.
Comprar un piso "para turístico" sin verificar si la comunidad prohibió el VUT. Desde la reforma LPH (3 de abril de 2025), los vecinos pueden prohibirlo con 3/5 de votos. Revisa ANTES de comprar.
El seguro de hogar estándar NO cubre el alquiler turístico. Si un huésped sufre un accidente (resbalón, incendio, caída del balcón), la aseguradora rechazará el siniestro. Reclamaciones de 50.000-300.000 EUR de tu bolsillo. Necesitas una póliza de RC (responsabilidad civil) para uso turístico. Coste: 150-400 EUR/año.
Acompaña la factura de los trabajos en la vivienda con una descripción de lo realizado y su fecha de finalización. Prepara los documentos para revisarlos con el asesor, sin clasificarlos fiscalmente a partir de esta página.
No somos otra gestoría más. Creamos un ecosistema de servicios donde cada elemento está conectado. Colaboramos con el despacho Bercovitz & Asociados, asesores fiscales españoles y notarios.
Modelo 210, gastos deducibles, amortización, imputación de rentas. Asesoramos a propietarios en toda España.
podatkihiszpania.com →Contrato de alquiler turístico, de temporada, arras, compraventa, gestión de alquiler, poder notarial. Redactados por Germán Bercovitz, abogado.
umowywhiszpanii.com →Alta de autónomo, certificado digital, registro SES, herencias, cesión de derechos, auditoría de contrato de promotor. Atención en polaco.
pgkhiszpania.com →No trabajamos con suposiciones ni plantillas genéricas. Todas nuestras defensas, auditorías fiscales y contratos cuentan con el respaldo directo de dos peritos judiciales en ejercicio, reconocidos por los tribunales de justicia españoles y la Agencia Tributaria (AEAT).
Perito Judicial en Impuestos de la Propiedad
Fundadora de PGK, asesora fiscal especializada en fiscalidad inmobiliaria para inversores no residentes en España.
Perito Judicial en Inspección y Auditoría Tributaria
Economista especializado en procedimientos de inspección ante la AEAT, auditorías fiscales complejas y defensa del contribuyente.
Asesoramos a propietarios polacos no residentes en toda España. Modelo 210, registro SES, licencias turísticas, contratos PL/ES. Colaboramos con Bercovitz & Asociados.
Atención en polaco y español. El plazo de contacto se acuerda individualmente.
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