Wynajem turystyczny, sezonowy, rejestracja SES, licencja na Airbnb. Prosto, po polsku, z alertami o zmianach prawa w 2026 roku.
Umów konsultacjęKrótkie komunikaty o decyzjach sądów i nowych przepisach. Bez żargonu, z linkami do BOE. Treści: Natalia Sikora.
Talk & Code: urzędy analizują miliony mieszkań w minuty. Licencja, numer w reklamie, zgodność usług. Dla polskiego właściciela to już nie żarty.
Przez rok mówiło się o „drugim numerze” w urzędzie własności. W czerwcu 2026 sąd uznał, że państwo nie mogło tego tak zrobić. Liczy się licencja turystyczna z Twojego regionu.
Krótsze pobyty, całe mieszkanie (nie pokoje), opinia gminy i numer katastralny w dokumentach. Dotyczy większości naszych klientów na Walencji.
W Hiszpanii nie ma jednego „wynajmu krótkoterminowego". Prawo rozróżnia dwa zupełnie różne reżimy prawne. Pomylenie ich to najczęstszy błąd polskich właścicieli.
| Turystyczny (VUT) | Sezonowy (Temporada) | |
|---|---|---|
| Regulacja prawna | Prawo turystyczne wspólnoty autonomicznej (wyłączony z LAU, art. 5.e) | Ustawa o Najmach Miejskich (LAU, art. 3): „arrendamiento de uso distinto de vivienda" |
| Licencja | Wymagana: declaración responsable + numer rejestrowy turystyczny + licencja aktywności z urzędu gminy | Nie wymagana: wystarczy umowa najmu + kaucja (2 miesiące) zdeponowana w urzędzie |
| Czas trwania | Zależy od wspólnoty: Walencja do 10 dni, Galicja do 30 dni, Andaluzja do 2 miesięcy | Brak limitu ustawowego (mit „11 miesięcy" jest fałszywy), określa go przyczyna tymczasowości |
| Uzasadnienie | Nie wymaga: turysta nie musi podawać powodu | Obowiązkowe: trzeba wskazać w umowie przyczynę (studia, praca, remont domu itp.) |
| IVA (VAT) | Zwolniony, CHYBA ŻE oferujesz usługi hotelowe (sprzątanie w trakcie pobytu, śniadania) → wtedy 10% | Zwolniony. Wyjątek: najem firmie na zakwaterowanie pracowników → 0% IVA jeśli pracownicy są zidentyfikowani z imienia i DNI w umowie; 21% IVA jeśli NIE są zidentyfikowani |
| Wspólnota mieszkaniowa | Może zakazać uchwałą 3/5 (art. 17.12 LPH). Nowe przepisy wymagają zgody wspólnoty | Nie może zakazać: to najem prywatny na mocy LAU, nie „uso turístico" |
| Rejestracja gości (SES) | Obowiązkowa | Nie ma jednoznacznego obowiązku (zależy od interpretacji) |
Vivienda de Uso Turístico (VUT) to cesja tymczasowa całości mieszkania, umeblowanego i gotowego do użytku, komercjalizowana przez kanały oferty turystycznej (Airbnb, Booking itp.).
Każda wspólnota autonomiczna ma własne przepisy. To, co jest legalne w Andaluzji, może być zakazane w Katalonii. Nie istnieje „ogólnohiszpańska licencja turystyczna".
Potrzebujesz umowy najmu turystycznego PL/ES lub umowy z gestorą? Nasze wzory przygotowane we współpracy z kancelarią Bercovitz.
Jako nierezydent musisz deklarować dochody z wynajmu w Hiszpanii. Stawka 19% dla obywateli UE/EOG, 24% dla reszty. Możesz odliczyć: IBI, wspólnotę, ubezpieczenie, media, sprzątanie, prowizje platform i amortyzację nieruchomości.
Szczegóły rozliczeń IRNR →Możesz amortyzować: budynek (3% rocznie od wartości budowlanej, nie gruntu), meble (10% rocznie), sprzęt AGD, elektronikę. To Twoje PRAWO, nie przywilej. Wielu doradców tego nie stosuje, bo wymaga pracy.
Koszty odliczalne: pełna lista →Zwykły wynajem turystyczny jest zwolniony z IVA. Ale jeśli oferujesz usługi „hotelowe" (sprzątanie w trakcie pobytu, zmiana pościeli, śniadania), to już nie jest wynajem: to hospedaje z 10% IVA. Granica jest cienka.
Wynajem sezonowy (arrendamiento de uso distinto del de vivienda) to najem, którego celem NIE jest zaspokojenie stałej potrzeby mieszkaniowej najemcy. Służy pokryciu tymczasowej potrzeby: rok akademicki studenta, oddelegowanie pracownika, remont domu.
Regulowany przez LAU (art. 3) i Kodeks Cywilny. Nie wymaga licencji turystycznej ani deklaracji odpowiedzialności. Wspólnota mieszkaniowa NIE może go zakazać uchwałą 3/5.
Potrzebujesz profesjonalnej umowy najmu sezonowego? Nasz partner prawny, mec. Germán Bercovitz, przygotowuje dwujęzyczne umowy PL/ES zabezpieczające interesy właściciela. Zobacz wzór umowy →
Jeśli wynajmujesz mieszkanie turystom przez internet, potrzebujesz licencji turystycznej z regionu (np. numer VT na Walencji). To ten numer wpisujesz w ogłoszeniu. Od czerwca 2026 nie musisz już iść do Rejestru Nieruchomości po osobny numer państwowy NRUA: Sąd Najwyższy to skasował (BOE-A-2026-12300).
Numer z regionalnego rejestru turystycznego (licencja VUT). Na Walencji to często numer zaczynający się od VT. Airbnb i Booking mogą wymagać tego numeru, żeby ogłoszenie było widoczne.
Licencja turystyczna, rejestracja gości w SES (przy wynajmie turystycznym), rozliczenia Modelo 210 oraz przekazywanie danych przez platformy do państwowej Ventanilla Única (RD 1312/2024, część registralna anulowana).
Sąd Najwyższy unieważnił obowiązek wpisu w Rejestrze Nieruchomości tylko po to, żeby dostać numer do ogłoszenia. Decyzje: STS 620/2026 i STS 629/2026. Rząd może wydać nowe przepisy: śledź alerty.
Rozporządzenie UE 2024/1028 zobowiązuje państwa do rejestrów wynajmu krótkoterminowego. W Hiszpanii ten rejestr ma być jeden na poziomie regionalnym, nie drugi w urzędzie własności.
Nowy system zastąpił stary Webpol. Centralizuje rejestrację gości w platformie Ministerstwa Spraw Wewnętrznych.
Art. 2.1 RD 933/2021 definiuje „actividades de hospedaje" jako wszelkie działania (profesjonalne lub nie) polegające na udostępnianiu za opłatą miejsca do noclegu. Obowiązek zależy od rodzaju umowy, nie od posiadania licencji.
| Typ najmu | Obowiązek SES |
|---|---|
| Wynajem turystyczny (VUT) | TAK, bezwzględnie |
| Wynajem pokoi turystom | TAK |
| Wynajem sezonowy (temporada) | Prawnie NIE, ale rekomendujemy TAK |
| Wynajem długoterminowy (vivienda habitual) | NIE |
Uwaga: adres zamieszkania gościa NIE jest obowiązkowy (wyjaśnienie Ministerstwa).
Błędy w danych, spóźnione przesłanie partes de viajeros, niepełne informacje.
Brak rejestracji w SES, całkowite pominięcie zgłoszeń. Stopień minimalny: 601-10.400 EUR. Recydywa w 2 lata: do 20.200 EUR.
Podstawa sankcji: art. 39 LO 4/2015 (Ley Orgánica de Protección de la Seguridad Ciudadana), w związku z art. 8 RD 933/2021.
Z naszego doświadczenia i analizy setek przypadków: oto błędy, które polscy właściciele popełniają najczęściej.
Airbnb pobiera 15% prowizji. Wielu właścicieli deklaruje tylko to, co wpłynęło na konto. Tymczasem Hacienda (dzięki DAC7 / Modelo 238) WIDZI pełną kwotę zapłaconą przez gościa. Prowizja to Twój koszt do odliczenia, a nie „nieistniejące pieniądze".
Amortyzacja budynku (3% rocznie), mebli, AGD, elektroniki: to Twoje prawo. Wielu doradców pomija ją, bo wymaga pracy. Efekt: nadpłacasz podatek o 20-40%. A to pieniądze, które mógłbyś zatrzymać legalnie.
IBI, wspólnota, ubezpieczenie: odliczasz proporcjonalnie do dni wynajmu. Jeśli wynajmujesz 200 dni w roku, odliczasz 200/365 = 54.8%. Za pozostałe dni: imputación de rentas. To pierwszy test, jaki robi Hacienda.
Umowa mówi „sezonowa", ale wynajmujesz turystom na 3 dni przez Booking? To VUT, nie temporada. Sąd przekwalifikuje umowę. Konsekwencje: grzywna za brak licencji + ewentualnie ochrona najemcy jak przy stałym najmie.
Prosisz gości o zdjęcie paszportu na WhatsApp „dla bezpieczeństwa"? AEPD (odpowiednik UODO) karze za to do 30.000 EUR. Prawo wymaga DANYCH, nie kopii dokumentu.
Kupujesz mieszkanie „na wynajem turystyczny", nie sprawdzając, czy wspólnota właścicieli nie zakazała VUT. Od reformy LPH (3 kwietnia 2025), wspólnota może zakazać turystyki uchwałą 3/5 głosów. Sprawdź PRZED zakupem.
Standardowe ubezpieczenie mieszkania (hogar) NIE obejmuje wynajmu turystycznego. Jeśli gość dozna wypadku (poślizgnięcie, pożar, upadek z balkonu), ubezpieczyciel odmówi wypłaty. Sprawy za 50.000-300.000 EUR z Twojej kieszeni. Potrzebujesz polisy OC (responsabilidad civil) na uso turístico. Koszt: 150-400 EUR/rok.
Wymiana rurki, malowanie = konserwacja: odliczasz w całości w roku poniesienia kosztu. Pełny remont łazienki, nowa kuchnia = ulepszenie (mejora): dodajesz do wartości nabycia i amortyzujesz 3% rocznie. Hacienda to ROZRÓŻNIA. Błędna klasyfikacja = korekta + odsetki + sankcja.
Nie jesteśmy kolejnym biurem doradczym. Tworzymy ekosystem usług, w którym każdy element jest ze sobą połączony. Współpracujemy z kancelarią prawną Bercovitz & Asociados, hiszpańskimi doradcami podatkowymi i notariuszami.
Modelo 210, gastos deducibles, amortyzacja, imputación de rentas. Rozliczamy właścicieli nieruchomości z całej Hiszpanii.
podatkihiszpania.com →Umowa najmu turystycznego, sezonowego, arras, kupna-sprzedaży, zarządzania najmem, pełnomocnictwo notarialne. Przygotowane przez mec. Germán Bercovitz.
umowywhiszpanii.com →Alta de autónomo, certyfikat cyfrowy, rejestracja SES, sprawy spadkowe, cesja praw, audyt umowy deweloperskiej. Obsługa w języku polskim.
pgkhiszpania.com →Nasze doradztwo opiera się na twardych przepisach i procedurach. Wszystkie nasze umowy i audyty są nadzorowane przez dwóch biegłych sądowych, uznawanych przez hiszpańskie sądy i organy administracji skarbowej.
Biegły Sądowy ds. Podatków od Nieruchomości
Założycielka PGK, specjalizująca się w opodatkowaniu najmu oraz optymalizacji majątkowej.
Biegły Sądowy ds. Inspekcji i Audytu Podatkowego
Ekonomista specjalizujący się w audytach procedur kontrolnych oraz obronie przed AEAT.
Obsługujemy polskich właścicieli nieruchomości w całej Hiszpanii. Modelo 210, rejestracja SES, licencje turystyczne, umowy najmu PL/ES. Współpracujemy z kancelarią Bercovitz & Asociados.
Odpowiadamy w ciągu 24h. Obsługa w języku polskim i hiszpańskim.
Nasze inne strony:
podatkihiszpania.com — Modelo 210 i podatki
umowywhiszpanii.com
— Umowy nieruchomości PL/ES
pgkhiszpania.com —
Konsultacje ogólne