Kaucja (fianza) w Hiszpanii: ile i gdzie zdeponować

Ile fianza według typu wynajmu?

Czy kaucja dzieli się proporcjonalnie do długości pobytu?

Nie. To najczęstszy mit. Przy umowie najmu sezonowego kaucja ustawowa to zawsze dwie pełne stawki miesięczne czynszu, nawet jeśli pobyt trwa tylko 15 dni. Artykuł 36.1 LAU nie przewiduje żadnego proporcjonalnego podziału.

Przykład: czynsz 1 000 EUR miesięcznie, umowa na 15 dni.

Kaucja liczy się od miesięcznego czynszu, a nie od łącznej kwoty umowy. Dlaczego tak? Kaucja nie opłaca pobytu — zabezpiecza właściciela przed niezapłaconym czynszem, uszkodzeniami i rachunkami. Ryzyko zniszczenia lokalu jest takie samo przy 15 dniach i przy pół roku, więc kaucja się nie skaluje.

Ważny niuans: artykuł 4.3 LAU poddaje najem na użytek inny niż mieszkalny woli stron, a mniejszościowa doktryna uważa, że pozwalałoby to na ustalenie niższej kaucji. Dominująca doktryna oraz praktyka notarialna i rejestrowa uznają jednak dwie stawki za minimum imperatywne. Stanowisko ostrożne — i to, które unika niespodzianek w sądzie — to żądanie dwóch pełnych stawek.

Gdzie deponować fianzę? (główne CCAA)

Co się stanie, jeśli nie zdeponuję?

Niezłożenie depozytu fianza to infracción administrativa (wykroczenie administracyjne). Kary zależą od CCAA, ale mogą obejmować:

• Grzywny administracyjne
• Odsetki za opóźnienie
• Problemy z eksmisją (sąd sprawdza, czy fianza była zdeponowana)

VUT a fianza: specyfika

W przypadku wynajmu turystycznego (VUT) sytuacja jest bardziej zróżnicowana:

• Walencja: nie wymaga fianza dla VUT
• Katalonia: wymaga fianza + gwarancja dodatkowa
• Andaluzja: wymaga fianza jak w temporada
• Baleary: zależy od wyspy i gminy

Sprawdź normativa turystyczna swojej CCAA, bo zasady zmieniają się częściej niż LAU.

Kiedy to NIE jest najem sezonowy?

Dwie stawki miesięczne dotyczą prawdziwego najmu sezonowego: studia, praca tymczasowa, leczenie, delegacja zawodowa. Dwie pułapki, które psują tę kwalifikację:

1. Jeśli najemca faktycznie mieszka tam na stałe, choć dokument nazywa się „umową sezonową”, sąd może przekwalifikować go jako lokal mieszkalny. Wtedy kaucja spada do jednej stawki, ale stosuje się też wszystkie ochrony LAU dla lokalu mieszkalnego (przedłużenie ustawowe na 5 lat, limity czynszu w obszarach napiętych rynków). Nazwa umowy nie chroni właściciela, jeśli rzeczywistość jest inna.

2. Jeśli masz mieszkanie turystyczne (wynajem na dni lub tygodnie przez platformy), umowa jest wyłączona z LAU (art. 5.e) i podlega przepisom turystycznym wspólnoty autonomicznej. Tam nie obowiązuje artykuł 36.

Legalne wyjście przy bardzo krótkich pobytach

Że ustawa wymaga dwóch stawek miesięcznych za umowę na 15 dni brzmi nieproporcjonalnie — i komercyjnie takie jest. Dlatego przy pobytach w dniach lub kilku tygodniach nikt nie używa umowy najmu sezonowego LAU. Stosuje się wtedy:

• Mieszkanie turystyczne (VV/VUT) podlegające przepisom turystycznym wspólnoty. Wyłączone z LAU.
• Umowę o zakwaterowanie zbliżoną do hotelowej. Poza LAU, regulowana przez Kodeks cywilny i prawo konsumenckie.

Ryzykowne jest wpisanie klauzuli typu „kaucja 300 EUR ze względu na krótki pobyt”. Choć mniejszościowa doktryna z art. 4.3 LAU mogłaby ją poprzeć, stanowisko większości oraz praktyka notarialna uznają ją za niewystarczającą: w sądzie właściciel może zostać zobowiązany do żądania dopłaty do dwóch rzeczywistych stawek miesięcznych.